วางแผนกู้เงินผ่อนบ้านได้ง่ายๆ ฉบับมนุษย์เงินเดือน

บ้าน… เป็นสิ่งที่ราคาแพงที่สุดในชีวิตเราเลยก็ว่าได้ สำหรับใครหลายๆคนที่อยากซื้อบ้านเพราะต้องการอยู่แบบครอบครัว ไม่ว่าจะซื้อให้คุณพ่อคุณแม่ หรือซื้อเป็นเรือนหอหลังแต่งงานก็ตาม ยิ่งมีจำนวนสมาชิกมาก ขนาดพื้นที่ใช้สอยจะยิ่งมาก และราคาบ้านจะสูงขึ้นมากเช่นกัน ดังนั้นเราควรรู้ว่า “จะกู้เงินซื้อบ้านทั้งที ต้องรู้อะไรบ้าง?”

พิจารณาว่าเราพร้อมหรือยัง?
ด้วย 3 ข้อสั้นๆ หากทำได้แล้วก็ลุยกันได้เลย
1.    ดูรายรับและรายจ่ายของเราก่อน ว่าหักลบกันแล้วยังมีส่วนที่เหลือหรือไม่ ข้อดีของการบันทึกรายรับ-รายจ่าย คือ ทำให้เรารู้ว่าค่าใช้จ่ายหลักอยู่ตรงไหน เราใช้เกินงบที่ตั้งไว้หรือเปล่า หากอยากลองบันทึกรายรับรายจ่าย เดี๋ยวนี้มี Application มากมาย สะดวกต่อการใช้งาน เช่น Money Manager Expense & Budget, Spendee, Money Lover เป็นต้น ลองบันทึกดูสัก 3 เดือน เพื่อดูว่ารายจ่ายของเราเหวี่ยงแค่ไหน หักลบแล้วเหลือเท่าไร รายจ่ายส่วนไหนที่เราจะลดลงมาได้บ้าง เพื่อนำเงินส่วนนี้ไปรวมกับเงินผ่อนบ้าน
2.    พฤติกรรมการชำระบัตรเครดิต เราจ่ายเต็มจำนวนหรือจ่ายผ่อน? จ่ายตรงเวลาหรือเกินเวลา? การผ่อนทำให้เราสะดวกขึ้นก็จริง แต่ทำให้เราเสียเครดิตเช่นกัน และเป็นประเด็นที่ทางธนาคารพิจารณาเป็นหลักว่าเรามีเครดิตที่ดีหรือไม่ 
3.    ลองซ้อมผ่อนบ้านเพื่อเตรียมความพร้อม การประเมินความสามารถในการผ่อนหนี้ทุกประเภท มักจะใช้เกณฑ์ 40% ของรายได้ ดังนั้นลองซ้อมเก็บเงิน 40% ของรายได้สัก 3 เดือน เพื่อดูว่าตึงไปไหม ถ้าตึงไปต้องหาวิธีลดรายจ่าย หรือเพิ่มรายได้เข้ามาช่วย

ข้อควรรู้ก่อนกู้เงินซื้อบ้าน

ด้านหนี้สิน
    หรือพูดง่ายๆ ว่าเครดิตเราดีแค่ไหน มีจำนวนหนี้สินอยู่เท่าไร เวลาถึงกำหนดชำระ เราชำระตรงเวลา หรือเกินเวลา คำว่าเครดิตดีในที่นี้คือการชำระเต็มจำนวน (หรือเกินจำนวน) และชำระตรงเวลามาโดยตลอด ซึ่งถ้าเกิดมีการชำระช้ากว่ากำหนดขึ้นมา แล้วอยากจะยื่นเรื่องกู้ให้ผ่าน ก็สามารถทำได้ 
    หากมีการชำระช้ากว่ากำหนดไม่เกิน 1 สัปดาห์ รอบบิลถัดๆ ไปควรชำระให้ตรงเป็นเวลา 6 เดือนก่อนยื่นเรื่องกู้
    หากมีการชำระช้ากว่ากำหนดมากกว่า 1 เดือน รอบบิลถัดๆ ไปควรชำระให้ตรงเป็นเวลา 2 ปีก่อนยื่นเรื่องกู้

ด้านรายได้
    สิ่งที่ควรรู้ควบคู่กันมาคือรายได้ โดยทั่วไปธนาคารจะดูจากฐานเงินเดือนเป็นหลัก ถ้าหากมีรายได้อื่นๆ เช่น ค่า Commission, ค่าจ้างงานล่วงเวลา หรือเรียกว่ารายได้ที่ไม่แน่นอน ธนาคารมักจะนำรายได้ส่วนนี้ 3-6 เดือนย้อนหลัง มาคำนวณเฉลี่ย และคิดเป็นรายได้ให้ประมาณ 40-50% ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราการคำนวณที่ไม่เหมือนกัน

ด้านราคาสินทรัพย์ (บ้านที่จะซื้อ)
    ราคาซื้อขาย และราคาประเมิน เป็นสิ่งที่เราต้องรู้ ซึ่งสามารถทราบราคาจากเจ้าหน้าที่ธนาคารได้ เพื่อประเมินว่าเราต้องเก็บเงินดาวน์เท่าไหร่ เพราะโดยปกติธนาคารจะปล่อยเงินกู้ 80-90% เท่านั้น โดยยึดจากราคาที่ต่ำกว่า ระหว่างราคาซื้อขาย และราคาประเมิน

ด้านอัตราดอกเบี้ย
    อัตราดอกเบี้ยธนาคารจะแบ่งเป็น 2 แบบ คือ
1.    อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) - เป็นการล็อคอัตราดอกเบี้ย เช่น 5% ต่อปีไปตลอด จะเป็นผลดีหากเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเป็นขาขึ้นเพราะดอกเบี้ยถูกล็อคไว้แล้ว
2.    อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) - ขึ้นกับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง จะเป็นผลดีหากเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเป็นขาลงเพราะทำให้เราเสียดอกเบี้ยในอัตราที่ถูกลง

ซึ่งอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวจะแบ่งออกเป็นอีก 2 แบบ คือ 
•    MLR (Minimum Loan Rate) - อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี
•    MRR (Minimum Retail Rate) - อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี
แต่ละธนาคารจะใช้ไม่เหมือนกัน และอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากัน ดังนั้นเราต้องเช็คดูว่าธนาคารไหนมีอัตราดอกเบี้ยที่ถูก และควรดูโปรโมชั่น 3 ปีแรกให้ดี โดยปกติธนาคารจะให้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกใน 3-5 ปีแรก ยกตัวอย่างเช่น 

ระยะเวลา            อัตราดอกเบี้ยเงินกู้
เดือนที่ 0-6                    0%
เดือนที่ 7-12                  2%
เดือนที่ 13-60                5%
เดือนที่ 6-ปีที่ 30        MLR-1%

วางแผนกู้เงินซื้อบ้านอย่างไรให้มีชั้นเชิง
เตรียมเงินดาวน์บ้านไว้ให้มาก 
เพราะธนาคารอาจจะปล่อยกู้ให้เราได้เพียง 80-90% นอกจากจะลดภาระการผ่อนแล้ว ยังเพิ่มโอกาสในการกู้ผ่านด้วย
ทำเรื่องผ่อนในระยะยาวไว้ก่อน 
เพื่อให้มีจำนวนเงินผ่อนต่อเดือนที่ลดลง หลายๆ คนอาจจะไม่อยากผ่อนนาน เพราะสุดท้ายจำนวนดอกเบี้ยที่เราเสียไป ยังมากกว่าราคาบ้านจริงๆ เสียอีก แต่อนาคตหากเกิดเหตุไม่คาดฝันที่ทำให้เราไม่สามารถผ่อนเงินจำนวนนั้นได้ จะทำให้เราเสียเครดิต ดังนั้นเลือกผ่อนยาวไว้ก่อน เพราะเมื่อเรามีรายได้เสริม หรือเงินโบนัสออก สามารถนำมาโปะหนี้ตรงนี้ได้
ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายให้ดี 
เพราะค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน มีหลายส่วนมาก เช่น ค่าทำสัญญา เงินมัดจำ ค่าจำนอง ค่าโอน ค่าภาษี ฯลฯ ควรตกลงกับผู้ขายให้เรียบร้อยว่าค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ใครเป็นผู้รับผิดชอบส่วนไหนบ้าง เพื่อลดค่าใช้จ่ายของเรา

ข้อคิดเล็กๆ ก่อนจากกัน
แน่นอนว่าใครๆ ก็อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง สำหรับวัยเริ่มทำงาน รายได้จะยังไม่สูงมาก เมื่อหักกลบลบหนี้หมดแล้ว เราอาจจะมีความสามารถที่จะผ่อนบ้านได้ แต่ถ้ามองรายได้ตอนนี้กับอีก 5-10 ปีข้างหน้า แน่นอนว่าเราจะมีภาระหน้าที่มากขึ้น แต่รายได้เราก็เพิ่มขึ้น วงเงินที่จะกู้ได้เพิ่มขึ้น และที่สำคัญคือเราจะมีโอกาสเลือกขนาดบ้านที่เหมาะกับเราได้มากขึ้น
ตามที่เกริ่นไปตอนต้นว่า บ้านเป็นสิ่งที่ราคาแพงที่สุดในชีวิตเราเลยก็ว่าได้ เราควรศึกษาหาข้อมูลหลายๆ ที่ อาจจะใช้เวลาสักหน่อย เป็นเดือน เป็นปี แต่เราอยู่กับมันเป็นสิบปี หรือทั้งชีวิตเราเลย ดังนั้นอย่าเพิ่งรีบด่วนตัดสินใจ ค่อยๆ เลือก เพื่อให้ได้สิ่งที่เหมาะสมที่สุด