จับจังหวะสัญญาณการฟื้นตัว โอกาสการลงทุนกอง REITs

สภาพตลาด REITs ในปัจจุบันเป็นอย่างไร?

ต้องยอมรับว่าการลงทุนใน REITs ที่ผ่านมาค่อนข้างหนักหน่วงเนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ซึ่งกินเป็นเวลามากว่า 2 ปี ส่งผลทำให้เศรษฐกิจทั่วโลกตกต่ำ บางประเทศเข้าขั้นวิกฤติ ส่งผลให้รัฐบาลประเทศต่างๆ ใช้นโยบาย จำกัดการเดินทาง หรือ ออกจากบ้าน ซึ่งส่งผลกระทบกับกลุ่ม REITs ทำให้การลงทุนที่ผ่านมาเป็นช่วง Laggards เนื่องจากรายได้ของ REITs มาจากค่าเช่าเป็นหลัก แต่อย่างไรก็ตามหลังจากที่มีการค้นพบวัคซีนเริ่มทำให้เห็นสัญญาณการปรับตัวจากกลุ่ม REITs อย่างต่อเนื่อง จากกราฟด้านล่าง จะทำให้เห็นอุตสาหกรรมในกลุ่ม REITs ปรับตัวขึ้นในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาหลังจากการค้นพบวัคซีน

​

นอกจากนี้ถ้ามองในมุม Macroeconomic (กราฟด้านล่าง) กลุ่ม REITs จะเห็นว่ากลุ่มประเทศพัฒนาแล้วมีอัตราการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในขณะที่ประเทศไทยยังอยุ่ในกลุ่ม Laggards เพราะเนื่องจากเพิ่งมีการฉีดวัคซีนอย่างจริงจังเมื่อเดือนมิถุนายน 2564 ที่ผ่านมา แต่อย่างไรก็ตาม บลจ. พรินซิเพิล มองว่าเป็นโอกาสที่จะเข้าไปลงทุนเพราะมี Upside Gap เหมาะสม

​

ปัจจัยสนับสนุนการกลับตัวของ REITs 

จากที่กล่าวไปข้างต้น กลุ่ม REITs มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีจากการลงทุน โดยเฉพาะในไทยซึ่งมีปัจจัยบวกในการสนับสนุนคือ  

1. การผ่อนคลายนโยบายทางการเงินและการคลังของรัฐบาลแต่ละประเทศและธนาคารกลางทั่วโลกไปอีกระยะหนึ่ง 
2. การเพิ่มขึ้นของอัตราการฉีดวัคซีนในช่วงครึ่งปีหลังปี 2564
3. ประเทศไทยจะได้รับประโยชน์จากการเป็นหนึ่งในฐานการผลิตวัคซีน
4. การผ่อนคลายมาตรการ Lockdown ภายหลังการฉีดวัคซีน

จากปัจจัยข้างต้นทาง บลจ. พรินซิเพิล มีมุมมองว่า REITs ในไทยกำลังเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว หลังผ่านจุดต่ำสุดจากผลกระทบ COVID-19 ไปแล้วในปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 4/2564 สอดคล้องกับราคา REITs ในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้วที่ปรับเพิ่มขึ้นแล้วในช่วงก่อนหน้านี้ โดยสิ่งสำคัญคือการเร่งกระจายวัคซีนที่รวดเร็วได้อย่างต่อเนื่อง โดยมองว่ามีโอกาสที่ไทยจะสามารถฉีดวัคซีนในอัตราเฉลี่ย 3 แสนโดสต่อวันไปจนถึงสิ้นปีนี้ แต่อย่างไรก็ตามก็มีปัจจัยกดดันที่ต้องพิจารณา เช่น อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วส่งผลต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงจากการลดวงเงินกระตุ้นเศรษฐกิจ (QE Tapering) ของสหรัฐฯ เศรษฐกิจถูกกดดันจากการระบาดของ COVID-19 และไวรัสกลายพันธุ์กระทบเศรษฐกิจฟื้นตัวล่าช้า
 

เปิดกลยุทธ์การลงทุน PRINCIPAL iPROP และ PRINCIPAL iPROPEN

(กองทุน PRINCIP iPROP ลงทุนกระจุกตัวในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ (Property Sector Fund) ดังนั้นหากมีปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อการลงทุนดังกล่าวผู้ลงทุนอาจสูญเสียเงินลงทุนจำนวนมาก)

จากแนวโน้มดังกล่าวแนะนำให้ทยอยสะสมพอร์ตการลงทุน REITs ในประเทศไทยที่ราคายังปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก รวมถึงลงทุน REITs ในสิงคโปร์ ออสเตรเลีย ญี่ปุ่นและฮ่องกง ที่เน้นกลุ่มอุตสาหกรรม ค้าปลีก ฮอสพิทาลิตี้  โดยสามารถลงทุนผ่านกองทุนเปิดพรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (PRINCIPAL iPROP) และกองทุนเปิดพรินซิเพิล เอ็นแฮนซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซ์ อินคัม (PRINCIPAL iPROPEN)  

จากปัจจัยที่กล่าวไปข้างต้น บลจ. พรินซิเพิล แนะนักลงุทนเพิ่มน้ำหนักการลงทุนใน REITs ในประเทศไทยในครึ่งปีหลัง 2564 เพื่อตอบรับการเปิดเศรษฐกิจที่มากขึ้น อาจลดการลงทุนใน Infrastructures ที่สร้างผลตอบแทนที่น้อยกว่าจากการเปิดเศรษฐกิจ

ซึ่งกองทุนเปิด PRINCIPAL iPROP มีนโยบายลงทุนใน REITs ของประเทศไทยและสิงคโปร์ อย่างละประมาณ 50% REITs ที่ลงทุนจะเป็น Retail REITs และ Industrial REITs ตัวอย่างของ Retail REITs ที่ลงทุนในสิงคโปร์ อาทิ Frasers Centrepoint Trust ผู้นำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของสิงคโปร์ และเป็นเจ้าของห้างสรรพสินค้า Suburban mall 10 แห่งในสิงคโปร์ ตั้งอยู่ตามชานเมือง อยู่ในเขตชุมชนและให้บริการประชาชนมากกว่า 50% ของประชากรสิงคโปร์ Suburban mall ให้บริการสินค้าที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตประจำวัน แม้ในสภาวะที่มีการแพร่ระบาดของ COVID-19 ก็ยังสามารถสร้างยอดขายที่สม่ำเสมอได้เหมือนตอนก่อนเกิดเหตุการณ์ COVID-19 

กองทุนเปิด PRINCIPAL iPROP มีผลการดำเนินงานปรับตัวที่ดีขึ้นในปีนี้ จากผลการดำเนินงานย้อนหลัง 3 เดือน ให้ผลตอบแทน 1.39 %เทียบกับดัชนีเปรียบเทียบที่ 3.47% และมีผลการดำเนินงานย้อนหลัง 6 เดือน ให้ผลตอบแทน 2.70% เทียบกับดัชนีเปรียบเทียบที่ 8.23% นับตั้งแต่จัดตั้งกองทุนเปิดในปี 2555 ถึงปัจจุบัน PRINCIPAL iPROP ชนิดจ่ายเงินปันผล (Class D) จ่ายเงินปันผลแก่นักลงทุนทั้งหมด 34 ครั้ง รวมเงินปันผลทั้งสิ้น 6.395 บาทต่อหน่วยลงทุน (ข้อมูล ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2564)

อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://www.principal.th/th/principal/iPROP-D 

ในขณะที่การลงทุนของกองทุนเปิดพรินซิเพิล เอ็นแฮนซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซ์ อินคัม (PRINCIPAL iPROPEN) จะเน้นลงทุน REITs ในประเทศที่พัฒนาแล้วเพิ่มเติมอีก 3 ประเทศได้แก่ ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น และฮ่องกง รวมเป็น 5 ประเทศที่จะเข้าไปลงทุน เนื่องจากเป็นประเทศที่มีแนวโน้มจะเปิดเศรษฐกิจที่มากขึ้นจากอัตราการฉีดวัคซีนที่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2564 REITs ที่ลงทุนหลักจะเป็นกลุ่ม Retail REITs, Industrial REITs และ Office REITs ตัวอย่างเช่น Dexus Property Group ประเทศออสเตรเลีย ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภท office และ Industrial property และยังเป็นผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสินทรัพย์หลากหลายประเภท เช่น Retail, Office, Industrial, และ Healthcare ทำให้บริษัทมีกำไรที่เติบโตและสม่ำเสมอ สามารถจ่ายปันผลได้ในอัตราที่สูง กองทุน PRINCIPAL iPROPEN มีผลการดำเนินงานย้อนหลัง 3 เดือน ให้ผลตอบแทน 3.87% เทียบกับดัชนีเปรียบเทียบที่ 6.00% และมีผลการดำเนินงานย้อนหลัง 6 เดือน ให้ผลตอบแทน 8.98 %เทียบกับดัชนีเปรียบเทียบที่ 15.15 % (ข้อมูล ณ 31 กรกฎาคม 2564)

อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ https://www.principal.th/th/principal/iPROPEN-A 

จากเหตุผลทั้งหมดจึงเชื่อได้ว่าเรากำลังเข้าสู่ช่วงการเปิดเศรษฐกิจมากขึ้น การลงทุนใน REITs มีความน่าสนใจมากขึ้น จากการที่ REITs สามารถเก็บค่าเช่าได้เพิ่มขึ้น ปันผลได้มากขึ้น ในสภาวะที่ดอกเบี้ยยังคงต่ำอยู่ การลงทุนนี้จึงมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดี แม้จะยังมีปัจจัยความเสี่ยงของไวรัสกลายพันธุ์ก็ตาม ทางบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน พรินซิเพิล จำกัด มั่นใจว่าการลงทุนใน REITs ช่วงครึ่งปีหลัง ของปี 2021 นี้ เหมาะสมที่จะกระจายการลงทุนระยะยาวใน REITs เพื่อเพิ่มผลตอบแทนที่มากยิ่งขึ้นแก่พอร์ตของนักลงทุน

คำเตือน: ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า (กองทุน) เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน/ เนื่องจากองทุน PRINCIPAL iPROPEN เน้นลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และ/หรือกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งกองทุนดังกล่าวมีความเสี่ยงในลักษณะเดียวกับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือโครงสร้างพื้นฐานโดยตรง เช่น ความเสี่ยงจากความผันแปรของค่าเช่าและอัตราการเช่า การเพิ่มขึ้นของภาษีทรัพย์สิน การเปลี่ยนแปลงของกฎหมายหรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง ความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ ค่าเสี่อมราคาของอาคารเมื่อเวลาผ่านไป และการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย เป็นต้น รวมถึงความเสี่ยงจากการกระจุกตัวอาจทำให้มีความผันผวนมากกว่าการลงทุนที่กระจายการลงทุนในหลายอุตสาหกรรม / กองทุน PRINCIPAL iPROPEN ลงทุนกระจุกตัวในประเทศแถบเอเชีย ผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการลงุทนโดยรวมของตนเองด้วย / กองทุนมีนโยบายลงทุนในต่างประเทศ กองทุนอาจมีความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน ผู้ลงทุนอาจขาดทุนหรือได้รับกำไร จากอัตราแลกเปลี่ยน/หรือได้รับเงินคืนต่ำกว่าทุนเริ่มแรกได้ / กองทุนมีการลงทุนในต่างประเทศบางส่วนซึ่งจะไม่เกินร้อยละ 79 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน กองทุนจึงมีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ/บริษัทจัดการอาจลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน (Hedging) โดยขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของบริษัทจัดการ / ผู้ลงทุนควรศึกษาผลการดำเนินงานและการจ่ายเงินปันผลของหน่วยลงทุนแต่ละชนิดของกองทุน ได้ที่ https://www.principal.th/th/mutual-fundth/ โปรดศึกษารายละเอียดเงื่อนไขการจ่ายเงินปันผลเพิ่มเติมในหนังสือชี้ชวนส่วนข้อมูลโครงการ / ผลการดำเนินงานในอดีตมิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต 

สถานที่ติดต่อหรือขอข้อมูลเพิ่มเติม: บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน พรินซิเพิล จำกัด   44 อาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย  ชั้น 16 ถนนหลังสวน แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพ 10330 โทรศัพท์ 0 2686 9500 โทรสาร 0 2657 3167 www.principal.th