Market Commentary: Property Fund Update
ในช่วงที่ผ่านมาการระบาดของโรค COVID-19 ส่งผลต่อภาคเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นของนักลงทุนอยู่มาก ความพายาม ในการควบคุมการระบาดของโรคเพื่อลดผลกระทบทางเศรษฐกิจในระยะยาวด้วยการลดการติดต่อ การเดินทางระหว่างประเทศ และการปิดเมือง ท าให้เกิดการชะลอ หรือหยุดชะงักของกิจกรรมทางเศรษฐกิจในหลายกลุ่มธุรกิจในระยะสั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว เดินทาง และค้าปลีกบางประเภท เช่น ร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้า ทั้งนี้รัฐบาลประเทศต่างๆ ได้มีการเพิ่มมาตราการสนับสนุน และช่วยเหลือภาคธุรกิจและครัวเรือนหลายประการ ตั้งแต่มาตรการเยียวยาลูกจ้างที่ตกงาน การเลื่อนหรือลดภาษีให้ภาคธุรกิจ การก าหนดนโยบายดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ และการเสริมสภาพคล่องในตลาดการเงิน
ล่าสุดประเทศสิงคโปร์ได้มีการออกกฎหมายเพื่อช่วยเหลือภาคครัวเรือนและธุรกิจเพิ่มเติม โดยสำหรับกลุ่มอสังหาฯ รัฐบาลฯได้มีการกำหนดกฎหมายให้ผู้เช่าอาคาร สถานที่ในประเทศสิงคโปร์สามารถเลือนการจ่ายค่าเช่าออกไปได้ถึง 6 เดือน ในขณะเดียวกันก็ได้อนุญาติให้ผู้ประกอบกิจการประเภทรีทส์ (REITs) ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ประเทศสิงคโปร์สามารถเลื่อนการเงินปันผลให้แก่นักลงทุนได้ยาวนานถึง 12 เดือน จากเดิมที่บังคับให้ผู้ประกอบการในกลุ่มดังกล่าวต้องมีการจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90 เปอร์เซ็นต์ของรอบบิลบัญชีให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน และยังได้เพิ่มเพดานเงินกู้ให้แก่กิจการประเภทดังกล่าวจากเดิม 45 % เป็น 50% เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นด้านสภาพคล่องให้แก่กิจการในกลุ่มนี้ด้วย
เหตุการณ์ดังกล่าวนี้ แม้จะมีโอกาสที่ทำให้เงินปันผลที่ได้รับจากกิจการกลุ่ม REITs ในระยะสั้นอาจมีปริมาณลดลงจากการใช้สิทธิด้านการผ่อนปรนนโยบายการจ่ายปันผลของรัฐบาลก็ตาม แต่เชื่อว่านโยบายฉบับนี้นอกจากจะเป็นการช่วยลดความกดดันด้านความเสี่ยงต่อการขาดกระแสเงินสดของ REITs แล้ว ก็ยังส่งผลดีต่อโครงสร้างธุรกิจกลุ่มดังกล่าวในระยะยาวด้วยโดยผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการระบาดของโรค COVID-19 นั้นจะส่งผลต่อปัจจัยพื้นฐาน และความสามารถในการจ่ายเงินปันผลของ REITs ในกลุ่มอุตสาหกรรมต่างๆ ในรูปแบบและปริมาณที่แตกต่างกัน กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด และน่าจะยังมีโอกาสได้รับผลกระทบต่อเนื่องในระยะกลางหลังสถานการณ์การระบาดของโรค COVID-19 คลี่คลายลงน่าจะเป็นกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว และค้าปลีกในบางกลุ่ม
ในช่วงที่ผ่านมาทีมผู้จัดการกองทุนซึ่งดูแลการลงทุนสินทรัพย์ในกลุ่มกองทุนอสังหาฯ และ REITs ได้ตระหนักต่อผลกระทบที่เกิดขึ้นกับปัจจัยดังกล่าวเป็นอย่างดีและ ได้ทำการลดสัดส่วนการถือครองสินทรัพย์ในกลุ่มประเภทอสังหาฯที่เกี่ยวกับภาคการท่องเที่ยวจากเดิมที่มีการ underweight ในสัดส่วนที่ค่อนข้างมากอยู่แล้ว ด้วยการลดสัดส่วนการถือครองสินทรัพย์กลุ่มนี้ลงไปเพิ่มเติมอีกในช่วงของการระบาดในระยะเริ่มแรก ในเวลาต่อมาเมื่อการระบาดของโรค COVID-19 ได้แพร่กระจายในวงกว้างมากขึ้น ทางทีมบริหารกองทุนก็ได้มีการปรับลดสัดส่วน REITs ในกลุ่มค้าปลีกลงด้วยเช่นกัน ก่อนที่อุตสาหกรรมในกลุ่มดังกล่าวจะได้รับผลกระทบจากการระบาดของโรคในเวลาถัดมา และได้ทำการเข้าลงทุนเพิ่มใน REITs กลุ่มที่มีปัจจัยพื้นฐานที่ค่อนข้างแข็งแรง มีโอกาสเติบโตจากพฤติกรรมบางอย่างของผู้บริโภคที่เติบโตในช่วงหลัง COVID-19 เช่น สินทรัพย์กลุ่ม Data Centre, Logistic, โครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ ที่น่าจะได้รับประโยชน์มากหลังผู้บริโภค และ ผู้ประกอบการจำนวนมากได้พยายามผันตนเองเข้าสู่ระบบออนไลน์มากขึ้น
ณ ปัจจุบัน แม้ทีมบริหารกองทุนของ บลจ. พรินซิเพิล จะมองว่า ราคาสินทรัพย์กลุ่ม REITs มีความน่าสนใจมากขึ้นหลังมีการปรับตัวลงมากในช่วงที่ผ่านมา โดย ณ ปัจจุบัน มีREITs จ านวนไม่น้อยที่มีอัตราเงินปันผลอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 5-7 % ซึ่งนับเป็นอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยจากการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลมาก และยังคงแนะนำนักลงทุนที่สามารถลงทุนในระยะยาว รับความเสี่ยงได้อาจเริ่มทยอยสะสมกองทุนที่มีการลงทุนในสินทรัพย์กลุ่มดังกล่าว อย่างไรก็ตามในระยะสั้นเชื่อว่ายังมีความเสี่ยงทั้งด้านบวกและด้านลบอยู่ไม่น้อย จึงได้เน้นการบริหารสินทรัพย์ในลักษณะ conservative เน้นลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพสูง และมีอัตราส่วนหนี้สินค่อนข้างต่ำ และมีการบริหารสภาพคล่องให้อยู่ในระดับสูง เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดีเพิ่มเติมในจังหวะที่เหมาะสม
